Poslovni prostor u Beogradu

Zakupaca sve manje, cene na istorijskom minimumu

Datum kreiranja: 02 Jul 2012
Autor: GdeInvestirati/Danas
Naš sajt poslovniprostor.net ne preuzima odgovornost o podacima u ovom članku.

Investicije u poslovne zgrade realizovane su u vremenu kada se računalo na ekonomski razvoj Srbije, a ne na ekonomski kolaps, koji trenutno vidimo.

Zato je veliki broj poslovnih zgrada na Novom Beogradu poluprazan, neke zgrade su nakon završetka ostale nenaseljene u procentu od 80 posto. Zakupaca je sve manje, dok se cene drže na istorijskom minimumu, i zakupodavci u Beogradu imaju ozbiljan problem da uopšte održe bilo kakav biznis model.

Dobar primer ovog problema postao je očigledan početkom 2012. godine u sistemu poslovnih zgrada GTC, koji na Novom Beogradu ima ukupno četiri poslovne zgrade, uključujući i GTC Aveniju 19, poslovnu zgradu u kojoj je pored Evropske komisije, Ambasade Australije, i veliki broj međunarodnih i lokalnih kompanija. Naime, svi zakupci su umesto novogodišnje čestitke, od kompanije GTC dobili obaveštenje da će, počevši od januara 2012. godine, cena dodatnih usluga za sve zakupce, po jednom kvadratu poslovnog prostora, biti podignuta za 39 posto u evrima. Početkom maja, usledila je nova čestitka, u kojoj su svi zakupci obavešteni da treba da plate još jedno poskupljenje od 39 posto u evrima, kao zbirni godišnji račun, na ime razlike u ceni troškova usluga u 2011. godini, čime je ukupni rast troškova u 2012. godini podignut za neverovatnih 78 posto u evrima, u odnosu na cene u 2011. godini.

Tako je prosečna cena dodatnih usluga po kvadratu, sa 3,1 evra u 2011. godini, otišla na nivo ukupnih fakturisanih troškova u 2012. godini, od čak 5,56 evra po kvadratu. Time je u proseku, svaki zakupac dobio dodatne troškove u vrednosti preko dva i po mesečna zakupa, da bi nedavni kolaps dinara podigao ukupni račun do nivoa od preko 40 posto. Nije teško zaključiti zašto je ovako veliko poskupljenje izazvalo opšte čuđenje među zakupcima, ali je sve postalo mnogo ozbiljnije i dalekosežnije kada se ušlo u proces utvrđivanja strukture tog poskupljenja. Ispostavilo se da sam GTC nema nikakve veze sa tim poskupljenjem, i da je ključni udeo u tom neverovatnom povećanju cena, astronomsko povećanje nadoknade za korišćenje građevinskog zemljišta na Novom Beogradu. Neko je očigledno smislio da u jeku najžešće ekonomske krize, nekoliko puta poveća naknadu za građevinsko zemljište, računajući da će kompanije koje su u poslovnim zgradama na Novom Beogradu taj harač moći da plate, ali se ispostavlja da to nije tako, i da nastaju veoma ozbiljni problemi. Neke kompanije koje se bave prodajom računara ili sportske opreme, svoju robu prodaju u dinarima, da bi u jeku krizne 2012. godine dobili pravi ekonomski Molotovljev koktel godišnjeg poskupljenja dodatnih usluga od ukupno 78 posto u evrima i pada vrednosti dinara u odnosu na evro od preko deset posto. Tako je račun za dodatne usluge za jedan manji poslovni prostor u GTC Aveniji 19, koji je u decembru iznosio 64 hiljade dinara, u junu postao račun od čak 98 hiljada dinara, a zbog kursnih razlika, cena osnovnog zakupa u evrima takođe je postala drastično skuplja u dinarima. Kod velikih kvadratura ova naizgled bezazlena povećanja postoju milionski iznosi, tako da su u jednoj velikoj banci u poslovnoj zgradi GTC Square Nine, bili zaprepašćeni kada su početkom maja od kompanije GTC dobili račun za razliku cena usluga u 2011. godini od oko 30.000 evra. Razlog: odluka državnih organa da se dramatično poveća naknada za građevinsko zemljište na Novom Beogradu , a da se čak i zelena površina oko poslovne zgrade naplaćuje po istoj stopi kao i sam poslovni prostor, što je apsurd kakvog nema nigde u Evropi. Po toj ovogodišnjoj novotariji na Novom Beogradu, svako parking mesto koje imate u poslovnoj zgradi, računa se kao naknada za građevinsko zemljište površine 25 metara kvadratnih, kao da je u pitanju parking mesto za bager sa površinskog kopa na Kolubari, a ne obično parking mesto za putnička vozila.

Parafiskalni nameti u ovoj oblasti, očigledno su jedan od omiljenih metoda kojima lokalne i gradske vlasti obezbeđuju dodatne prihode, tako da je rast cena korišćenja građevinskog zemljišta postao ozbiljno breme, posebno ukoliko je poslovna zgrada delimično popunjena, a mora da plaća naknadu za punu kvadraturu zgrade. Isto je i sa svim ostalim komunalnim uslugama, koje se umesto po potrošnji, naplaćuju po kvadratu, tako da su mnogi poznavaoci stanja na tržištu nekretnina u Beogradu, ovakav rast cena dodatnih usluga u sistemu GTC povezali sa činjenicom da država pokušava da poveća prihode na jedan krajnje čudan način, koji pravi mnogo više štete, nego koristi. Pretpostavka da se može beskrajno povećavati teret parafiskalnih nameta, mogla bi biti veoma skupa zabluda koja može odvući u bankrot i zakupodavce i zakupce, pošto je kreditno finansiranje gradnje poslovnih zgrada u Novom Beogradu, posebno onih koje su otvorene pre 2008. godine, uključivalo je pretpostavku cena zakupa koje se danas na tržištu ne mogu dobiti. Poslovne zgrade koje su do 2008. godine lagano prodavale poslovni prostor po cenama iznad 25 evra po kvadratu, danas su srećne ukoliko dobiju 17 ili 18 evra. Kreditne obaveze vezane za gradnju samih zgrada, pak, ostale su na nivou od pre ekonomske krize, i plaćaju se u evrima, tako da je jasno da je ovaj faktor možda i ključni problem koji gura zakupodavce i zakupce u situaciju da treba da se sporazumno ili sudski dogovore oko toga ko će da plati sve veće i veće račune, i nije iznenađenje što takvi dogovori idu sve teže i teže. Tako se faktički dodatno sužava baza potencijalnih klijenata za poslovni prostor, velike strane kompanije i banke, sve češće se odlučuju za sopstveni poslovni prostor umesto zakupa, čime se pritisak troškova na postojeći korpus zakupaca u poslovnim zgradama dodatno povećava, i time se začarani krug sloma tržišta poslovnog prostora u Beogradu u potpunosti zatvara. Na kraju će parafiskalni nameti dovesti do toga da cene zakupa poslovnog prostora dođu do nivoa pre krize, s tim što te cene više ogromna većina, čak i stranih kompanija, neće moći da plaća. Posebno ako jedna velika međunarodna IT kompanija ima pad prodaje računara od 60 posto, i ujedno ima potpuno neplanirani rast troškova zakupa koji se meri desetinama hiljada evra godišnje. Upravo zato, iako na prvi pogled može da čudi, inflacija troškova u evrima u GTC sistemu poslovnih zgrada nije iznenađenje, niti će biti usamljen primer. Praktično sve poslovne zgrade A klase u Srbiji nalaze se na Novom Beogradu, i praktično svi imaju isti problem sa parafiskalnim nametima koji lete u nebo, da bi to stiglo kao dodatni račun svim zakupcima, koji u jeku krize treba da gledaju u nebo, i nadaju se da neki državni činovnik, neće još koji put ove godine pomisliti da za pet-šest puta podigne naknadu za građevinsko zemljište. Ovo može imati i neke sasvim druge posledice, pošto velike osiguravajuće kuće poput kompanija Grave ili Viner štediše, koje su na Novom Beogradu investirale u poslovne zgrade A klase, kako bi investirali deo novca koji su im dali nosioci polisa životnog osiguranja, sada se nalaze u nebranom grožđu, sa zgradama koje ne mogu da popune i parafiskalnim nametima koji dovode bilo kakav iole održiv poslovni plan na ivicu naučne fantastike. Država Srbija, umesto da puni budžet tako što će da pleni imovinu stečenu kriminalnim privatizacijama, sivom ekonomijom ili tako što će da poveća fiskalnu disciplinu u naplati poreza i doprinosa, ubira vrlo kratkoročne prihode kroz inflaciju parafiskalnih nameta i dovodi tržište poslovnog prostora do tačke potpunog kolapsa, a velike međunarodne kompanije blizu odluke da ponovo svoja poslovna sedišta iz Beograda premeste u Budimpeštu ili Bukurešt. Pošto će im, ako se novobeogradska kreativna produkcija parafiskalnih nameta nastavi, biti jeftinije da imaju poslovni prostor na Menhatanu, nego na Novom Beogradu.

Ostavite odgovor

Popunite detalje ispod ili pritisnite na ikonicu da biste se prijavili:

WordPress.com logo

Komentarišet koristeći svoj WordPress.com nalog. Odjavite se /  Promeni )

Slika na Tviteru

Komentarišet koristeći svoj Twitter nalog. Odjavite se /  Promeni )

Fejsbukova fotografija

Komentarišet koristeći svoj Facebook nalog. Odjavite se /  Promeni )

Povezivanje sa %s